Nur noch wenige Wochen bis sich die Pforten des ELSTER Online-Portals öffnen und Millionen Immobilienbesitzer in der Pflicht sind, innerhalb von nur vier Monaten alle erforderlichen Grundstücksdaten an das Finanzamt zu übermitteln. Spätestens dann, wenn der eine fehlende Wert die elektronische Meldung unmöglich macht, dürfte bei dem einen oder anderen dann doch leichte Hektik ausbrechen, denn eine Verlängerung der Abgabefrist ist bislang nicht vorgesehen. Umso wichtiger, die verbleibende Zeit bis zum Tag X zu nutzen und dafür zu sorgen, dass alle Daten vorhanden sind. Doch der Reihe nach:
Warum das Ganze?
Jahrzehntelang beruhte die Berechnung der Grundsteuer auf Grundstückswerten aus dem Jahr 1964 für Grundstücke im ehemaligen Westteil und 1935 für Grundstücke im ehemaligen Ostteil Deutschlands. Davon abgesehen, dass die Werte angesichts der aktuellen Immobilienentwicklung jeglicher Grundlage entbehren, entschied auch das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2018, dass die bisherige Immobilienbewertung gegen das Gleichheitsprinzip verstößt und zwingend zu reformieren ist. Bis Ende 2019 musste ein Gesetz mit einer verfassungsmäßigen Grundsteuer beschlossen werden. Allerdings billigte das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine lange Übergangszeit zu. Noch bis Ende 2024 dürfen Einheitswertbescheide und darauf basierende Grundsteuerbescheide erlassen werden. Erst ab 2025 ist die neue Grundsteuer festzusetzen. Ziel der Grundsteuerreform ist, dass Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch die gleiche Grundsteuer zahlen sollen. Dafür müssen rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Der erste Stichtag für diese Neubewertung ist der 1. Januar 2022.
Wie ist der Ablauf?
Für die Neubewertung müssen alle Immobilieneigentümer und auch alle Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs in diesem Jahr selbst aktiv werden und zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf elektronischem Wege beim Finanzamt einreichen. In den Jahren 2023 und 2024 sind dann die Finanzverwaltungen und die Gemeinden am Zuge. Die Finanzämter werden auf Basis der eingereichten Erklärungen die einzelnen Grundsteuerwertbescheide erlassen, die Steuermesszahlen prüfen und die Grundsteuermessbescheide erlassen. Die Gemeinden müssen die Hebesätze überprüfen, gegebenenfalls anpassen und im letzten Schritt dann Grundsteuerbescheide erlassen, damit zum ersten Fälligkeitstag der Grundsteuer 2025 (15. Februar 2025) die neue Grundsteuer bezahlt werden kann. Damit die neue Bewertung nicht wieder irgendwann zu verfassungswidrigen Werten führt, ist alle 7 Jahre eine neue Hauptfeststellung durchzuführen.
Was müssen Immobilienbesitzer jetzt tun?
Aufgrund der Kürze der Zeit gilt es, umgehend zu handeln und die erforderlichen Daten und Unterlagen für die Grundsteuerwerterklärung vor dem 1. Juli 2022 zusammenzutragen.
Für jede Immobilie werden insbesondere diese Angaben benötigt:
- Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
- Fläche des Grundstücks (ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes)
- Information, ob es sich um ein Baudenkmal handelt
- Baujahr, Kernsanierungsjahr oder bestehende Abbruchverpflichtung
Die erforderlichen Daten finden Sie:
- in Grundbuchauszügen (Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteilen)
- im Einheitswertbescheid (Steuernummern, Aktenzeichen, Nummerierung der Gebäude)
- ggf. im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung
- in Unterlagen zur Flächenberechnung (Wohnfläche für das Ertragswertverfahren bzw. Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren
Sollten die benötigten Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht und eine Flurkarte beim Vermessungsamt beantragt werden.
Achtung:
Ein fehlerhaft ermittelter Grundstückswert kann teuer werden. Ist der Grundsteuerwert erst einmal festgesetzt, sind Änderungen erst wieder bei einer Wertfortschreibung oder zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt möglich. Ein zu hoher Grundsteuerwert kann daher für lange Zeit zu einer zu hohen Steuerbelastung führen. Daher ist große Sorgfalt und fachkundige steuerliche Beratung bei der Erstellung der Grundsteuerwerterklärung notwendig.
Sprechen Sie uns an! Je nach Grundstücksart stellen wir Ihnen gern spezifische Checklisten zur Datenerfassung zur Verfügung und übernehmen die Erstellung und Übermittlung der Grundsteuerwerterklärung für Sie. Grundstücksbesitzer, die ihre Steuererklärung selbst erstellen wollen, sollten sich bereits jetzt um eine Registrierung im ELSTER-Portal kümmern, da dieser Prozess einige Zeit in Anspruch nehmen wird.
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