Rund 280.000 Widersprüche gegen die neue Grundsteuer sind bislang bei den Brandenburger Finanzämtern eingegangen, so die kürzliche Aussage des Brandenburger Finanzministers Crumbach. Ein Teil der Grundstücksbesitzer zweifelt dabei an der Verfassungsmäßigkeit der Neuberechnung, ein anderer an der ordnungsgemäßen Anwendung des Gesetzes.
Erfolg in der Sache dürften allerdings die Wenigsten haben, beispielsweise wenn sich tatsächlich ein Fehler bei der Dateneingabe eingeschlichen hat. Denn erst im Dezember 2024 hatte das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit zwei Urteilen (Az.: 3 K 3170/22 und 3 K 3142/23) entschieden, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sogenannten Bundesmodell, welches u. a. in Berlin und Brandenburg zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist. Doch was bedeutet das konkret für Eigentümer in Brandenburg?
Schauen wir noch einmal kurz zurück: Weil die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf veralteten Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) basierte und somit die heutige Immobilienmarktsituation nicht mehr widerspiegelte, entschied das Bundesverfassungsgericht 2018, dass der Gesetzgeber die Berechnung bis 2025 ändern muss. Das tat er und ließ jedem Bundesland die Wahl, ob es das vom Bund vorgegebene Modell übernimmt oder eine eigene Berechnungsmethode entwickelt. Brandenburg hat sich für das Bundesmodell entschieden. Dieses basiert auf dem sogenannten wertabhängigen Verfahren, bei dem der Wert von Grundstücken und Immobilien sowie die durchschnittliche Netto-Kaltmiete eine Rolle spielen.
Die neue Grundsteuer setzt sich aus dem Grundstückswert (ermittelt durch das Finanzamt auf Basis des Bodenrichtwerts und der Immobilienart), der Steuermesszahl (gesetzlich festgelegter Multiplikator, der für Wohnimmobilien niedriger ist als für Gewerbeimmobilien) und dem Hebesatz der Kommune zusammen.
Eigentümer mussten spätestens bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Darin wurden Angaben zu Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Gebäudetyp und Nutzung gemacht. Auf Basis dieser Daten berechnete das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert, der den Eigentümern mit dem Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde. Der Grundsteuerwertbescheid gilt als sogenannter Grundlagenbescheid. Diesen sollten Sie genau geprüft haben, denn er ist für alle folgenden Bescheide bindend.
Da nach dem Willen des Gesetzgebers das Gesamtaufkommen der Grundsteuer in einer Kommune nach der Reform in etwa dem vorherigen Niveau entsprechen soll, müssen die brandenburgischen Kommunen nunmehr ihre Hebesätze anpassen, also entsprechend erhöhen oder verringern. Das Land Brandenburg unterstützt die Kommunen hierbei mit einem online veröffentlichten Hebesatz-Register. Dieses Register gibt einen Überblick über die aktuellen Hebesätze und enthält Empfehlungen für mögliche Anpassungen.
Trotz der Tatsache, dass die neue Grundsteuer eigentlich bereits seit dem 1. Januar 2025 gilt, haben viele Eigentümer aktuell lediglich einen Grundsteuerwertbescheid sowie einen Grundsteuermessbetragsbescheid erhalten. Beide enthalten jedoch keine Zahlungsverpflichtung. Eine solche ergibt sich ausschließlich aus dem Grundsteuerbescheid – doch auf diesen wartet so mancher noch vergeblich und weiß nicht, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommt. Einige Gemeinden haben daher bereits angekündigt, die Grundsteuer für das erste Quartal 2025 abweichend erst Ende März einzuziehen.
Brandenburger Grundstückseigentümer sollten die neuen Grundsteuerbescheide in jedem Falle sorgfältig prüfen. Dies gilt auch und insbesondere, sofern bislang noch gar keine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgegeben wurde. Denn in solchen Fällen werden die Finanzämter die Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 nunmehr schätzen. Achtung: Die Pflicht zur Erklärungsabgabe ist damit jedoch nicht aufgehoben!
Doch auch, wer fristgemäß zum Stichtag 1. Januar 2022 alle Angaben zu seinem Grundbesitz übermittelt hat, kann sich nicht ohne Weiteres zurücklehnen. Denn im Rahmen der Neubewertung für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 wurde eine Anzeigepflicht des Grundstückseigentümers eingeführt. Diese greift immer dann, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben und sich somit auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirken, also insbesondere Veränderungen am Grundstück, dem Gebäude oder der Nutzungsart. Diese Änderungen muss der Grundstückseigentümer anzeigen, sofern sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind. Die Frist für die Abgabe einer solchen Änderungsanzeige beträgt drei Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Die Änderungsanzeige ist somit bis zum 31. März des Folgejahres abzugeben. Für im Jahr 2022 und im Jahr 2023 eingetretene Änderungen verlängerte sich die Anzeigefrist abweichend davon bis zum 31. Dezember 2024. Im Jahr 2024 eingetretene Änderungen sind jedoch bis zum 31. März 2025 anzuzeigen.
Nach Eingang einer Änderungsanzeige prüfen die Finanzämter, ob beispielsweise eine Wertfortschreibung infrage kommt, d. h. der Grundstückswert höher oder niedriger angesetzt werden muss. Bei Änderungen bis zu 15.000 Euro erfolgt jedoch zunächst keine Korrektur. Sie können sich jedoch in den Folgejahren auswirken, sofern der Betrag zu einem späteren Zeitpunkt überschritten wird.
Spätestens zum Stichtag 1. Januar 2029 werden die Karten dann neu gemischt, denn dann sind sieben Jahre seit dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 vergangen. Grundstückseigentümer müssen dann erneut alle Angaben zur Grundsteuererklärung zusammentragen und einreichen. Welche Konsequenzen sich daraus ergeben und vor allem welche gesetzlichen Regelungen dann gelten, steht zum heutigen Zeitpunkt aber noch in den Sternen.erungen wie steigende Mindestlöhne, gesetzliche Anforderungen oder Investitionsvorhaben zu meistern. Wer rechtzeitig handelt und sich professionelle Unterstützung holt, kann von finanziellen Entlastungen profitieren und die Zukunft des Unternehmens nachhaltig sichern.
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