Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine andere Person weiterhin darin wohnen darf. In der Praxis betrifft das häufig Häuser oder Wohnungen, die innerhalb der Familie übertragen wurden, während sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben. Auch bei Modellen der Immobilienverrentung spielt dieses Thema eine wichtige Rolle. Für Verkäufer bedeutet ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht jedoch, dass der Verkauf gut vorbereitet werden muss. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, die passende Käuferansprache und eine rechtssichere Vertragsgestaltung.
Warum ein Wohnrecht den Immobilienwert beeinflusst
Ein lebenslanges Wohnrecht ist in der Regel im Grundbuch eingetragen und bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Der Käufer erwirbt also zwar die Immobilie, kann sie aber nicht frei nutzen, solange die berechtigte Person dort wohnen darf. Genau daraus ergibt sich ein Wertabschlag. Gutachter berücksichtigen dabei unter anderem das Alter der wohnberechtigten Person, die statistische Lebenserwartung, den Umfang des Wohnrechts und den marktüblichen Mietwert der genutzten Räume.
Je jünger die berechtigte Person ist und je umfangreicher das Wohnrecht ausfällt, desto stärker wirkt sich dies auf den Verkehrswert aus. Handelt es sich um ein Nießbrauchrecht, kann der Abschlag noch größer sein, weil der Berechtigte die Immobilie unter Umständen nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen darf. Eine professionelle Bewertung ist deshalb unverzichtbar, damit der Angebotspreis weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt wird.
Welche Käufer für Immobilien mit Wohnrecht infrage kommen
Eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht eignet sich selten für Käufer, die kurzfristig selbst einziehen möchten. Interessant ist sie vielmehr für Kapitalanleger mit langfristigem Horizont. Sie erwerben das Objekt häufig zu einem reduzierten Preis und setzen darauf, dass es später frei genutzt, vermietet oder weiterverkauft werden kann.
Auch Familienmitglieder, Stiftungen oder Investoren mit besonderem Interesse an wertstabilen Immobilien können zur Zielgruppe gehören. Wichtig ist eine transparente Vermarktung. Das Wohnrecht sollte nicht als versteckter Nachteil erscheinen, sondern von Anfang an klar erklärt werden. Wer die Rahmenbedingungen versteht, kann besser einschätzen, ob das Objekt zur eigenen Strategie passt.
Rechtliche Klarheit im Kaufvertrag schaffen
Beim Verkauf muss genau geregelt sein, welche Rechte bestehen und welche Pflichten Käufer, Verkäufer und Wohnberechtigte haben. Dazu gehören Fragen zu Instandhaltung, Nebenkosten, Modernisierungen, Zutrittsrechten und möglichen Einschränkungen bei Umbauten. Der Kaufvertrag sollte außerdem eindeutig auf den Grundbucheintrag Bezug nehmen.
Für beide Seiten empfiehlt sich eine enge Abstimmung mit Notar, Gutachter und Immobilienexperten. So lassen sich Missverständnisse vermeiden und der Verkauf bleibt für alle Beteiligten nachvollziehbar und fair.
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Ihre Jana Braun
