Eine vermietbare Immobilie hat viele Vorteile. Sie kann als Kapitalanlage dienen, später für den eigenen Ruhestand genutzt werden und bringt im Idealfall kontinuierlich laufende Einnahmen. Doch gerade wer seine Immobilie kurzzeitig über Portale wie Airbnb, FeWo-direkt oder Booking vermietet, sollte die steuerlichen Regeln genau kennen.
Zuerst muss unterschieden werden, ob eine Immobilie ausschließlich fremdvermietet oder auch selbst genutzt wird. Wird eine (Ferien-)Wohnung nur an Gäste vermietet, geht das Finanzamt in der Regel von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus. Dadurch können Werbungskosten wie z. B. Abschreibung, Zinsen, Nebenkosten oder Renovierungsausgaben in voller Höhe angesetzt und von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Das gilt jedoch nur, wenn eine ausschließliche Fremdvermietung nachgewiesen werden kann. Am einfachsten gelingt das, wenn ein Verwalter oder Reiseveranstalter die Vermietung übernimmt und die Eigennutzung vertraglich für das ganze Jahr ausgeschlossen ist. Wer in Eigenregie vermietet, muss genau dokumentieren, beispielsweise durch einen Buchungskalender, Mietverträge oder andere Belege.
Diese Vermutung gilt jedoch nicht ausnahmslos: Liegen besondere Umstände vor – etwa dauerhaft hohe Verluste ohne Aussicht auf Überschüsse oder eine deutlich überhöhte Fremdfinanzierung –, kann das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht verneinen und eine Liebhabereiprüfung vornehmen. In solchen Fällen ist eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre erforderlich.
Steuerfalle Selbstnutzung
Wird die Wohnung auch für den eigenen Urlaub oder von Angehörigen genutzt, prüft das Finanzamt strenger. In diesem Fall ist eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre regelmäßig notwendig. Damit muss der Eigentümer belegen, dass die Gesamteinnahmen in diesem Zeitraum die Ausgaben übersteigen werden. Nur wenn diese Prognose positiv ausfällt, erkennt das Finanzamt Werbungskosten grundsätzlich an, allerdings anteilig gekürzt um die Tage, an denen die Wohnung privat genutzt wurde.
Kurzzeitvermietung einzelner Zimmer im selbstbewohnten Objekt
Wer nicht eine ganze Wohnung, sondern nur ein Zimmer im eigenen Haus oder in der selbstgenutzten Eigentumswohnung an Feriengäste vermietet, fällt steuerlich ebenfalls unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Fall sind die anteiligen Kosten für das vermietete Zimmer, also ein entsprechender Anteil an Strom, Heizung, Grundsteuer oder Abschreibung, als Werbungskosten abziehbar. Der Anteil richtet sich nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche. Wichtig ist dabei, dass der private Bereich weiterhin privat bleibt, und Kosten, die der Selbstnutzung zuzurechnen sind, nicht abgesetzt werden dürfen.
Zudem sollten Eigentümer darauf achten, ob ihre Stadt oder Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung hat. Manche Städte, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, verlangen für die kurzzeitige Vermietung einzelner Zimmer eine Genehmigung.
Besonderheit bei Kurzzeitvermietung
Bei Vermietungen über Airbnb und vergleichbare Plattformen prüft die Finanzverwaltung verstärkt, ob es sich tatsächlich noch um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt oder ob die Tätigkeit als gewerbliche Beherbergung einzustufen ist. Letzteres kann passieren, wenn Zusatzleistungen wie Frühstück, tägliche Reinigung oder ein Concierge-Service angeboten werden. Unabhängig von der Einordnung als private oder gewerbliche Vermietung unterliegt die kurzfristige Vermietung grundsätzlich der Umsatzsteuer i. H. v. 7 Prozent, sofern nicht die Kleinunternehmerregelung greift. Bei gewerblicher Einordnung kann zusätzlich Gewerbesteuerpflicht entstehen.
Neue Meldepflichten für Plattformbetreiber
Seit 2023 sind Plattformbetreiber wie Airbnb, FeWo-direkt oder Booking verpflichtet, bestimmte Vermietungsdaten direkt an die Finanzverwaltung zu melden. Grundlage hierfür ist die EU-Richtlinie DAC 7. Ziel dieser Regelung ist es, die steuerliche Transparenz zu erhöhen und Steuerhinterziehung zu bekämpfen. Portalbetreiber müssen unter anderem Name, Anschrift, Steueridentifikationsnummer, Bankverbindung sowie die Anzahl der Vermietungstage und die erzielten Einnahmen übermitteln.
Für Vermieter bedeutet das, dass das Finanzamt auch ohne Angaben in der eigenen Steuererklärung von den Einnahmen erfährt. Die gemeldeten Daten werden dabei nicht nur national, sondern auch im Rahmen eines automatischen Informationsaustauschs zwischen den EU-Mitgliedstaaten weitergeleitet, um die steuerliche Erfassung grenzüberschreitender Aktivitäten zu gewährleisten. Plattformbetreiber müssen die Daten für das jeweilige Kalenderjahr bis spätestens zum 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern übermitteln.
Wer hier seine Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung nicht oder nicht vollständig erklärt hat, riskiert beim Datenabgleich Nachfragen bis hin zur Einleitung eines Steuerstrafverfahrens. Deshalb sollten alle Einnahmen und die zugehörigen Kosten vollständig und korrekt in der Steuererklärung angegeben werden.
Zusatzpflichten in der Steuererklärung
Seit 2023 gibt es zudem neue Anlagen zur Einkommensteuererklärung. Für Ferienwohnungen ist die Anlage V-FeWo auszufüllen, in der unter anderem Vermietungs-, Leerstands- und Selbstnutzungstage anzugeben sind. Bei der Vermietung einzelner Zimmer im selbstgenutzten Objekt sind Angaben in der Anlage V-Sonstige erforderlich.
Fazit
Ob eine ganze Wohnung oder nur ein Zimmer im eigenen Haus: Die kurzfristige Vermietung kann finanziell attraktiv sein, bringt aber deutlich mehr steuerliche Anforderungen mit sich als eine klassische Dauervermietung. Nur wer die Nachweise sauber führt, die ortsübliche Vermietungszeit erreicht und alle Einnahmen korrekt erklärt, ist steuerlich auf der sicheren Seite.
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