Das Erben von Immobilien ist vielerorts teurer geworden. Der Grund dafür liegt in einer neuen Bewertungsgrundlage, die seit 2023 angewendet wird. Bisher hat das Finanzamt Immobilien oft unter dem Marktwert bewertet, was dazu führte, dass der steuerliche Wert häufig niedriger war als der mögliche Verkaufspreis. Um dies zu korrigieren, hat der Gesetzgeber Änderungen vorgenommen. Doch für wen ist es nun teurer geworden?
Damit das Finanzamt die Erbschaftssteuer berechnen kann, muss es den Wert der geerbten Immobilie kennen.
Welche Faktoren wurden bisher nicht berücksichtigt?
Die Finanzämter haben in der Vergangenheit ein vereinfachtes Bewertungsverfahren genutzt, das gemäß dem Bewertungsgesetz festgelegt wurde. Dabei wurden weder das Grundbuch eingesehen noch die Immobilie besichtigt oder Sachverständige hinzugezogen. Faktoren, die den Wert der Immobilie erhöhen oder senken könnten, blieben daher unberücksichtigt. So wurden etwa der aktuelle Marktpreis, die Marktentwicklung und mögliche Mängel oder Sanierungsbedarf nicht in die Bewertung einbezogen.
Neue Bewertungsgrundlagen: Gutachterausschüsse und Sachwertverfahren
Ab 2023 orientieren sich die Finanzämter zusätzlich an den Vergleichsdaten der örtlichen Gutachterausschüsse. Diese Daten spiegeln jedoch nur den Stand des Vorjahres wider, da die Zahlen nur einmal jährlich veröffentlicht werden. Aktuelle Preisänderungen – ob Erhöhungen oder Reduzierungen – sind daher möglicherweise nicht erfasst (Stand: November 2023). Das bedeutet, dass die Erbschaftssteuer auf einem Immobilienwert beruhen kann, der am Markt nicht realistisch ist.
Das Sachwertverfahren trennt die Bewertung von Gebäude und Grundstück. Während der Grundstückswert durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken ermittelt wird, basiert der Wert des Gebäudes auf den Kosten, es mit den aktuellen Materialpreisen neu zu errichten. Aufgrund der hohen Materialkosten ist der Gebäudewert gestiegen – obwohl sich der Immobilienmarkt in vielen Regionen eher abkühlt. Gestiegene Zinsen machen es für Kaufinteressenten schwerer, frühere Preise zu zahlen, was viele Verkäufer zu Preissenkungen zwingt.
Was bedeutet das für die Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftssteuer könnte auf einem geschätzten Immobilienwert basieren, der nicht mehr dem realistischen Marktwert entspricht. Um das Risiko einer Fehlbewertung zu vermeiden, ist es ratsam, sich von einem lokalen Immobilienexperten beraten zu lassen. Ein Profi kennt die Bewertungsverfahren, die bei Ihrer Immobilie zur Anwendung kommen, und berücksichtigt die aktuelle Marktlage, um eine realistische Einschätzung zu liefern.
Sind Sie unsicher, wie viel Ihre Erbimmobilie wert ist oder welche Lösung die beste ist? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne!
-Ihre Jana Braun
