Zweitwohnsitz: Steuerliche Pflichten und finanzielle Fallstricke

Das kleine Appartement am Arbeitsort, die angemietete Studentenbude für das erwachsene Kind oder das Ferienhäuschen im Grünen – es gibt viele Gründe dafür, dass man eine zweite Immobilie anmietet oder erwirbt und damit neben seinem Hauptwohnsitz auch noch einen Nebenwohnsitz begründet.

Laut Mietrecht ist Hauptwohnsitz der, an dem man sich mehr als die Hälfte des Jahres aufhält. Das Steuerrecht differenziert etwas weiter. Demnach gilt als Hauptwohnsitz der Ort, der den Mittelpunkt der Lebensinteressen darstellt. Fasst man beide Definitionen zusammen, gilt im Umkehrschluss als Zweitwohnsitz der Ort, an dem sich eine Person aufhält (oder laut Melderecht aufhalten darf), dort aber nicht ihren Lebensmittelpunkt hat.

Das Problem dabei: Die Kommunen erhalten nur für die tatsächlichen Einwohner finanzielle Zuweisungen vom Land, wie beispielsweise Einkommensteueranteile, nicht aber für Zweitwohnungsinhaber. Dennoch nutzen letztere natürlich auch die gesamte Infrastruktur vor Ort, für deren Ausbau und Erhalt die Kommunen finanziell aufkommen müssen.

Vor diesem Hintergrund wird klar, warum vor mehr als 50 Jahren, am 1. Januar 1973, in Überlingen am Bodensee erstmals in Deutschland die Zweitwohnungsteuer eingeführt wurde. Seither gilt dort und in vielen deutschen Städten und Gemeinden: Wer neben seinem Hauptwohnsitz noch in einer zweiten Wohnung gemeldet ist, muss – von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen – grundsätzlich für diese Nebenwohnung eine kommunale Steuer zahlen.

Dabei muss die Zweitwohnung noch nicht einmal einen besonderen Standard haben. Es gilt für jede für Wohnzwecke geeignete Räumlichkeit, die jemand für seinen persönlichen Lebensbedarf, insbesondere zu Erholungszwecken innehat. – Damit sind auch die vielen Gartenbesitzer, die an den Wochenenden ins Umland strömen, grundsätzlich von der Zweitwohnungsteuer betroffen.

Nur bei Immobilien, die durchgängig ganzjährig und ohne die Möglichkeit der Eigennutzung vermietet werden, bleibt der Eigentümer von der Zweitwohnungsteuer verschont. Bei den typischen Ferienhäusern, die größtenteils fremdvermietet werden, aber beispielsweise in unbelegten Zeiten durch den Eigentümer oder dessen Familie und Freunde selbst genutzt werden, sieht es schon anders aus. Hier liegt es im Ermessen der Gemeinde, ob Zweitwohnungsteuer in voller Höhe oder nur anteilig zu zahlen ist.

Auch die Höhe der Zweitwohnungsteuer legt jede Gemeinde aufgrund der jeweiligen Satzungen selbst fest. Dementsprechend unterschiedlich fallen sowohl die Bemessungsgrundlagen als auch die Steuersätze aus. In der Regel ist die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer die Jahreskaltmiete. In Hamburg liegt die Steuer aktuell beispielsweise bei 8 Prozent der Jahreskaltmiete, während der Steuersatz in Berlin bei üppigen 20 Prozent liegt.
Auch das Kommunalabgabengesetz Brandenburgs lässt die Erhebung der Zweitwohnungsteuer zu. Die Steuerhöhe richtet sich nach den Steuersätzen und dem Steuermaßstab der jeweiligen Zweitwohnungsteuersatzung der Gemeinde. Während Bernau bei Berlin beispielsweise aktuell keine Zweitwohnungsteuer erhebt, werden im Bereich des Amtes Biesenthal-Barnim 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete fällig. Daher gilt in jedem Fall: Informieren Sie sich rechtzeitig bei der jeweiligen Gemeinde, ob und in welcher Höhe Zweitwohnungsteuer erhoben wird. Wichtig auch: Verpassen Sie nicht die Meldepflicht! Eine Zweitwohnung muss – unabhängig ob gemietet oder gekauft – innerhalb von 2 Wochen bei der jeweiligen Gemeinde gemeldet werden, ansonsten drohen Bußgelder von bis zu 1.000 Euro.

Sofern der Grund für die Zweitwohnung nicht der Erholungsfaktor sondern beispielsweise der neue Job war, lässt sich die Zweitwohnsitzsteuer unter Umständen von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass das Finanzamt eine doppelte Haushaltsführung anerkennt. Dies hängt von verschiedenen Punkten ab. Beispielsweise muss die Arbeitsstätte von der Nebenwohnung weitaus besser zu erreichen sein als von der Hauptwohnung. Auch der Lebensmittelpunkt am Hauptwohnsitz muss eindeutig bestehen bleiben. Liegt eine doppelte Haushaltsführung vor, können die Kosten für die Zweitwohnung als Werbungskosten im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.
Allerdings sind die Unterkunftskosten für die doppelte Haushaltsführung auf höchstens 1.000 Euro im Monat begrenzt. Dass die Zweitwohnungsteuer zu den Mehraufwendungen für die Nutzung der Unterkunft gehört, wurde unlängst vom Bundesfinanzhof (Urteil vom 13. Dezember 2023, Az: VI R 30/21) entschieden. Laut seiner Entscheidung umfasst der monatliche Höchstbetrag von 1.000 Euro sämtliche entstandene Aufwendungen, wie Miete, Betriebskosten, Stromkosten und eben auch Zweitwohnungsteuer.

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