Für die meisten Immobilienkäufer ist eine Finanzierung unabdingbar. In den letzten Monaten sind die Zinsen von einem historischen Tiefstand auf mittlerweile ca. 4 % gestiegen. Neben der Zinssatzhöhe sollten die unterschiedlichen Darlehensarten näher betrachtet werden. Auch die Kaufnebenkosten und Zuschüsse bzw. Förderungen können die Schuldenlast minimieren. Lesen Sie hier, welche Finanzierungsarten es gibt und was Sie als Darlehensnehmer unbedingt beachten sollten.
- Anschaffungs-/Herstellungskosten
Für Kreditinstitute sind die Gesamtkosten der Immobilie entscheidend. Bei Neubauprojekten wird von Herstellungskosten und bei Gebrauchtimmobilien von Anschaffungskosten gesprochen. Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis und die Kaufpreisnebenkosten sowie ggf. Modernisierungs- und Renovierungskosten. Zu den Nebenkosten gehören (die Prozentsätze beziehen sich auf den Kaufpreis):
Grunderwerbsteuer (landesspezifisch): 6,0 % in Berlin und 6,5 % in Brandenburg
Notargebühren (gesetzliche Gebührentabelle): ca. 0,8 % bis 1,2 %
Gerichtsgebühren (gesetzliche Gebührentabelle) für Grundbucheintragungen und Umschreibungen: ca. 0,5 %
Maklercortage: i.d.R. 3,57 % inkl. MwSt.
Somit betragen die Kaufnebenkosten in Berlin und Brandenburg ca. 11 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Die Kosten sind meist bis ca. 4 Wochen nach der notariellen Beurkundung zu zahlen.
- Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit
Der Immobilienkredit ist üblicherweise eine Mischform aus dem Realkredit (Pfand ist die Immobilie) und dem Personalkredit. Daher prüfen Kreditinstitute sowohl die Kapitaldienstfähigkeit des Kunden als auch die Immobilie mittels Beleihungswertgutachten. Für die Zinshöhe und die Kreditentscheidung ist die Eigenkapitalquote von großer Bedeutung, Diese verringert die Fremdkapitalquote und somit das Risiko des Kreditgebers. Bei selbstgenutzten Immobilien sollte eine möglichst hohe Eigenkapitalquote (mindestens 20 % des Kaufpreises) das Ziel sein.
Das Eigenkapital ist:
- Bargeld
- Guthaben auf Sparkonten/Girokonten
- Wertpapierdepot
- Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen
- Wertgegenstände wie z.B. Edelmetalle
- bereits vorhandener Immobilienbesitz
- ggfs. Bauspardarlehen
- Die monatliche Finanzierungsbelastung
Trotz niedriger Kreditzinssätze sollte die monatliche Belastung und die Restschuld nach Ende der Festzinsbindung im Auge behalten werden. Eine überschlägige Berechnung ist ausreichend, um sich ein erstes Bild machen zu können. Nehmen wir einen Darlehensbetrag von z.B. 400 .000,- € an. Der Zinssatz für eine 10-jährige Laufzeit beträgt beispielhaft 3,7 %. Die Tilgung (Annuitätendarlehen) wird mit soliden 2,0 % angenommen. Die monatliche Finanzierungsbelastung beträgt: 400.000,- € x 5,7 % = 22.800,- € pro Jahr / 12 Monate = 1.900,- €/pro Monat. Man kann auch umgekehrt rechnen, um einen ersten Überblick zu bekommen, was man sich leisten kann. Die Belastungsgrenze ist die monatliche Finanzierungsbelastung:
Darlehen = Belastungsgrenze x 12 Monate x 100 % geteilt durch (Zinssatz + Tilgungssatz)
- Darlehensarten
Die bekannteste und beliebteste Immobilienfinanzierungsmöglichkeit ist ein Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen vereinbart man eine Anfangstilgung zuzüglich ersparter Zinsen, d.h. die vereinbarte Zins- und Tilgungsrate bleibt gleich, aber innerhalb dieser Rate nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es auch das sogenannte Tilgungsdarlehen. Hier wird von einem gleichbleibenden Tilgungsanteil mit regelmäßigen Rückzahlungsterminen ausgegangen. Dadurch sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil bezogen auf die Darlehenssumme. Die Folge sind immer geringer werdende Kreditraten. Damit ist im Vergleich zum Annuitätendarlehen die anfängliche Finanzierungsbelastung höher, jedoch wird diese gegen Ende der Darlehenszeit immer geringer. Eine seltenere Tilgungsform ist das Fälligkeitsdarlehen. In der Darlehenszeit werden lediglich die Zinsen bezahlt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt insgesamt am Ende der Laufzeit. Als Tilgungsersatz dienen meist Investmentsparverträge, Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen.
- Förderungen/Zuschüsse
Wer bestehende Immobilien zur Eigennutzung kauft und energieeffizient saniert (u.a. Einbau von erneuerbaren Energien) bzw. sein Haus altersgerecht umbauen lassen möchte, der bekommt von der KfW zinsgünstige Darlehen und sogar Zuschüsse. Da die Produkte permanent angepasst werden, lohnt ein Blick auf die Internetseite: www.kfw.de. Bei der Finanzierungsberatung sollten Sie Ihren Spezialisten auf Förderungen und Zuschüsse ansprechen. Dadurch kann sich die Kapitaldienstfähigkeit bzw. Eigenkapitalquote erhöhen und der Traum vom eigenen Haus wird Realität.
- Empfehlungen
Wer sich für den Ankauf einer Immobilie über eine Finanzierung interessiert, sollte am Anfang den finanziellen Spielraum ausleuchten. Dabei sind die Gesamtkosten und nicht nur der Kaufpreis zu beachten. Die Höhe des Eigenkapitals sollte mindestens 20 % betragen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen und es am Ende kein böses Erwachen haben.
Wenn Sie sich der typischen Fehler bewusst sind und diese vermeiden, kann sich Ihr Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. So wie Sie sich bei einer Immobilie von einem erfahrenen Immobilienprofi beraten lassen sollten, ist es ratsam, Hilfe von einem fachkundigen Finanzierungsexperten in Anspruch zu nehmen. Denn jeder Kaufinteressent ist individuell. Dementsprechend muss auch die Finanzierung sein.
Sie suchen Unterstützung bei der Immobiliensuche oder -finanzierung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Jana Braun
