Wie zeigt sich der Immobilienmarkt heute?
Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten sehr deutlich geändert, wir haben die größte Korrektur seit rund 15 Jahren. Diese war allerdings auch zu erwarten. Wir hatten über mehrere Jahre eine sehr starke Steigung, vor allem gepusht durch niedrige Zinsen und sehr hoher Liquidität im Markt. Um so stärker fällt nunmehr die Korrektur aus.
Wie beeinflusst dies die Immobilienpreise?
In allen Teilbereichen der Immobilienmärkte haben die Kaufpreise meist deutlich nachgegeben. Die Anzahl der Verkäufe ist in den meisten Teilmärkten auch deutlich gesunken, bei selbstgenutzten Wohneigentum um circa 40-50 %, bei Anlageimmobilien teilweise sogar um 70-80 %.
Mit welcher Zinsentwicklung müssen Immobilienkäufer – und Verkäufer aktuell und möglicherweise in der Zukunft rechnen?
In den vergangenen ca. zwölf Monaten sind nicht nur die Leitzinsen insgesamt zehnmal angehoben worden, sondern das in einer Geschwindigkeit und Größenordnung, wie es dies vorher nicht gab. Daraus ergeben sich auch gestiegene Bauzinsen. Hatten wir vor einem guten Jahr noch Zinsen bei um 1%, stehen wir jetzt bei ca. 4,5 % für 10-Jahres-Zinsfestschreibung. Hinzu kommt noch eine Tilgung von ca. 2 %, gesamt somit ca. 6,5 %.
Dies bedeutet zum Beispiel für Käufer bei einem angenommenen Kaufpreis von 500.000,- € eine Jahresbelastung von 32.500,- € für Zins und Tilgung, monatlich 2.708,- €. Bei einem Zinssatz von ca. 1 % belief sich die Jahresbelastung für Zins und Tilgung bei ca. 15.000,- €, monatlich somit 1.250,- €. Somit haben sich die Kosten für Käufer mehr als verdoppelt. Dazu kommt, dass die Banken allgemein ihre Beleihungsgrenzen gesenkt und die Anforderungen an das Einkommen und die Eigenkapitalquote der Käufer erhöht haben. Somit können sich viele Menschen momentan kein Wohneigentum mehr leisten und bleiben zur Miete wohnen.
Die große Frage ist natürlich, kommt es zu weiteren Zinserhöhungen? Generell ist anzumerken – nach diesem sehr schnellen zehnfachen Anstieg der Leitzinsen, gab es zuletzt eine hohe zeitliche Verzögerung bei weiteren Zinsanhebungen und der Anstieg ist deutlich geringer geworden. Wir sind wohl eher in dem oberen Bereich der Zinskurve und es ist durchaus denkbar, dass die Zinsen in den nächsten 12-18 Monaten wieder korrigiert werden. Das hängt aber erheblich von der Entwicklung der Inflation ab, zu deren Eindämmung sich ja die Zentralbank verpflichtet hat. Die Inflation liegt momentan offiziell bei nur noch 4,3 %. Es bleibt also abzuwarten.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Zukunft?
Wie sich die Preise für Immobilien für Immobilien weiter entwickeln, hängt von sehr vielen Faktoren ab, die in Ihrer Gesamtheit und Verflechtung nicht vorhersehbar sind. Hierzu zählen weitere Vorschriften in Bezug auf Heizung und Dämmung, mögliche Förderungen sowohl für Sanierungsmaßnahmen, als auch direkt für Familien, die Wohneigentum erwerben möchten, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, sowohl in Deutschland, als auch in Europa und Übersee und daraus resultierende Stimmungslagen und Tendenzen.
Welche Veränderungen entwickeln sich aktuell zwischen Angebotspreisen und den tatsächlich erzielten Abschlusspreisen?
Insgesamt ist eine starke Schere zwischen einem Großteil der Angebotspreise und den tatsächlichen notariellen Abschlusspreisen zu verzeichnen. D.h.werden Immobilien noch zu Preisen von vor gut einem Jahr angeboten, muss ein Preisabschlag von 20-30 % angesetzt werden.
Durch das Heizungsgesetz kommen bei älteren Bestandsimmobilien oft noch weitere Abschläge hinzu. Dazu ist allerdings zu sagen, dass in dem Zeitraum des absoluten Niedrigzinses viele Immobilien auch sehr deutlich über dem damaligen durchschnittlichen Marktpreis, teilweise bis zu 40 %, angeboten und verkauft wurden. Insofern liegen die Preise, die jetzt bei Verkäufen erzielt werden, in etwa auf dem Niveau von vor ca. zwei Jahren. Das ist gegenüber dem davor liegenden Zeitraum immer noch eine hohe Steigung. Bspw. sind die Bodenrichtwerte vielerorts innerhalb von 5 bis 6 Jahren auf das dreifache gestiegen. Auch die Preise für Bestandsimmobilien waren in diesem Zeitraum auf das ca. das Dreifache angestiegen. Insofern ist die Korrektur, die der Markt jetzt erfordert, für Eigentümer immer noch eine gute Ausgangslage für den Immobilienverkauf.
Vielen Dank für das Gespräch.
