Spardosen-GmbH: Die Immobilien-Kapitalgesellschaft als Gestaltungsalternative

Die Vermietung einer Immobilie, seien es Wohn- oder Gewerberäume, stellt steuerlich grundsätzlich eine vermögensverwaltende und keine gewerbliche Tätigkeit dar. Allerdings bestehen hier zivilrechtlich gewisse Haftungsrisiken, die der Eigentümer manchmal lieber vermeiden und deshalb seine Haftung durch eine GmbH beschränken will. Aber auch andere Gründe, wie ein professioneller Auftritt gegenüber Mietern oder Investoren, können für eine GmbH sprechen.

Immobilien-GmbH zahlt oftmals keine Gewerbesteuer

Die Immobilien-GmbH erfreut sich aber auch deshalb großer Beliebtheit, weil es steuerliche Vorteile gibt. Der Abschreibungssatz von 3 Prozent für zum Betriebsvermögen gehörende Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, ist dabei lediglich ein Anreiz von vielen. Als Kapitalgesellschaft erzielt die Immobilien-GmbH zwar gewerbliche Einkünfte und unterliegt damit grundsätzlich der Gewerbesteuer. Sie zahlt diese in der Regel aber kaum auf die laufenden Gewinne, denn der gewerbesteuerliche Gewinn wird soweit gekürzt, als er auf die ausschließliche Verwaltung von eigenem Grundbesitz entfällt (sogenannte erweiterte Kürzung für Grundbesitz).

Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, denn diese Gewerbesteuerbefreiungsvorschrift wird von Finanzverwaltung und Rechtsprechung sehr restriktiv behandelt. Gesetzlich erlaubt sind neben der Verwaltung von eigenem Grundbesitz nur noch die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen. Daneben können auch Wohnungsbauten betreut oder die Ein- bzw. Zweifamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen errichtet und veräußert werden. Weitere Ausnahmeregelungen zur erweiterten Kürzung bestehen beispielsweise für die Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaikanlagen an eigene Mieter oder der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder, sofern diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Diese Grenze sollte durch das Wachstumschancengesetz sogar auf 20 Prozent angehoben werden. Und auch Strom aus Gebäudestromanlagen nach § 3 Nr. 20a EnWG zur Nutzung durch Letztverbraucher im Rahmen der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung sollte begünstigt werden. Allerdings wurde das Gesetz aufgrund der aktuellen Haushaltskrise bisher nicht umgesetzt.

Hinweis: Teuer wird es allerdings, wenn die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundbesitz nicht greift. Denn dann verringert sich der verfügbare Gewinn schon einmal um die Gewerbsteuer, die je nach Hebesatz der Gemeinde im Jahr 2023 durchschnittlich bei 15,225 Prozent lag.

Spardoseneffekt der GmbH nutzen

Ein weiterer steuerlicher Vorteil der Immobilien-GmbH ist der sogenannte Spardoseneffekt, zu dem es aufgrund der steuerlichen Belastung von nur 15,825 Prozent (15 Prozent Körperschaftsteuer zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer) kommt, wenn die Gewinne einbehalten werden (sogenannte Thesaurierung). Muss der Gewinn nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, können somit fast 84 Prozent des Gewinns langfristig im Unternehmen reinvestiert werden.

Gewinnausschüttungen kosten Abgeltungsteuer

Wollen die Gesellschafter selbst über den Gewinn verfügen, muss die GmbH eine Ausschüttung vornehmen, bei der die GmbH Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag einzubehalten hat (also noch einmal 26,375 Prozent auf 84,175 Prozent des verbleibenden versteuerten Gewinns der GmbH – ohne Gewerbesteuer). Zusammen mit den 15,825 Prozent aus der Thesaurierung ergibt sich somit eine steuerliche Gesamtbelastung von nur 38,026 Prozent, die (sogar bereits einschließlich des Solidaritätszuschlags) deutlich unter dem Spitzensteuersatz von 42 bzw. 45 Prozent) liegt. Liegt der persönliche Steuersatz eines Gesellschafters unter dem Abgeltungsteuersatz, kann er im Rahmen der Günstigerprüfung die Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz beantragen.

Zum Vergleich: Besteuerung der Vermögensverwaltung von Privatvermögen

Wird die Vermietung von einer Privatperson betrieben, fällt zwar auch keine Gewerbesteuer an. Allerdings unterliegen die Überschüsse dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ab einem zu versteuernden Einkommen von derzeit 66.761 Euro wären die Überschüsse beispielsweise voll mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent zu versteuern. Bei höheren Einkommen kann dann noch der Solidaritätszuschlag von bis zu 5,5 Prozent hinzukommen. Sehr hohe Einkommen unterliegen sogar der Reichensteuer von 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. In der Regel bleiben also hier höchstens 60 Prozent vom Gewinn zur Reinvestition übrig.

Weitere Vorteile der GmbH

Ein weiterer Vorteil kann sein, dass die Gesellschafter mit der GmbH Verträge (z. B. Anstellungsverträge) schließen und somit das Unternehmensergebnis steuern können. Voraussetzung dafür, dass solche Verträge auch steuerlich anerkannt werden, ist jedoch, dass diese im Voraus fremdüblich vereinbart wurden. Des Weiteren können Gesellschafter ihrer GmbH verzinsliche Darlehen gewähren, beispielsweise für den Erwerb neuer Immobilien. Auch die mietweise Überlassung von anderen Grundstücken der Gesellschafter an die GmbH wird steuerlich anerkannt. Dabei muss aber unbedingt die aktuelle Rechtsprechung zur sogenannten Betriebsaufspaltung beachtet werden, damit hier kein Schaden entsteht.

Tipp: Wem diese Vorteile noch nicht reichen, der gründet im Übrigen noch eine zweite GmbH, in welcher die Anteile an der ersten GmbH gehalten werden. Denn dann ist eine Ausschüttung von der ersten GmbH, die die Immobilien hält, an diese zweite GmbH im Ergebnis sogar zu 95 Prozent körperschaftsteuerfrei.

Mein Team und ich beraten Unternehmer, Freiberufler und Selbständige aller Branchen und Unternehmensgrößen und unterstützen sie bei ihrer wirtschaftlich erfolgreichen Unternehmensführung. 

Dabei begleiten wir unsere Mandanten von der Firmengründung über die Expansion bis zu dem Verkauf oder einer Nachfolgeregelung. Ob Steuerberatung, Finanzbuchhaltung, Bilanzen und Steuererklärungen, Lohn- und Gehaltsabrechnungen oder Steuerprognosen: Auf unsere hohe Beratungsqualität können Sie sich verlassen. 

Zudem bieten wir die Möglichkeit einer kostenlosen betriebswirtschaftlichen Erstberatung.