Bereits das Thema Grundsteuerreform und die damit verbundene Aussicht auf stark steigende Kosten trieben vielen Hauseigentümern die Schweißperlen auf die Stirn. Das Gerangel um die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit allen damit zusammenhängenden Auswirkungen rund um Öl- und Gasheizungsverbote macht das Ganze nicht besser, zumal die allgemeine Inflationsrate ihr Übriges tut.
So mancher, der sowieso schon mit dem Gedanken spielte, sich mittelfristig von seinem Wohneigentum zu trennen, sieht sich jetzt unter Zugzwang und entscheidet sich, die Verkaufsbemühungen vorzuziehen. Normalerweise kein Problem – zumindest steuerlich. Denn beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen im Allgemeinen keine Steuern an.
Doch Achtung: Wer seine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb wieder verkaufen will, muss stets auch die Steuer im Hinterkopf haben. Eine Ausnahme gilt für selbstbewohnte Immobilien. In diesem Fall bleibt ein Veräußerungsgewinn (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungskosten und Veräußerungskosten) immer steuerfrei.
Er wird auch dann nicht besteuert, wenn die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Gesetzgeber und auch Finanzverwaltung sind dabei sehr kulant, denn es müssen keine drei vollen Jahre sein. Ausreichend ist die zusammenhängende Nutzung für eigene Wohnzwecke:
— im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar,
— im Vorjahr durchgehend sowie
— im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember.
Ein häusliches Arbeitszimmer für die freiberufliche Tätigkeit ist dabei den eigenen Wohnzwecken zuzuordnen und somit grundsätzlich unschädlich, wie der Bundesfinanzhof Anfang 2021 bestätigt hatte.
Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt dabei auch, wenn Eltern ihrem Kind eine (Einlieger-)Wohnung oder einzelne Räume unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Das Kind muss in diesem Zeitraum allerdings steuerlich noch als Kind gelten. Es darf also das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und muss noch studieren oder sich in einer Berufsausbildung befinden. Weitere Voraussetzung ist, dass das Kind die Wohnung allein nutzt, denn Wohngemeinschaften mit fremden Personen sind schädlich für die Steuerfreiheit. Und auch wenn das Kind älter oder berufstätig ist, muss die 10-Jahresfrist beachtet werden.
Doch was ist, wenn das eigene Heim mittlerweile zu groß geworden ist und man gerne ein Zimmer tageweise an Studenten, Messebesucher oder Urlauber vermieten möchte? Unstrittig ist, dass die Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung zu steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen, wobei die damit zusammenhängenden Werbungskosten wie bei jeder anderen Vermietung abziehbar sind. Auch Umsatzsteuer kann anfallen, denn die kurzfristige Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Was aber oft vergessen wird, ist, dass auch hier im Falle eines späteren Verkaufs der Immobilie die entgeltliche tageweise Vermietung die Selbstnutzung zerstört. Wird also innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußert, muss ein privater Veräußerungsgewinn versteuert werden, soweit er auf die tageweise an Dritte vermieteten Räume entfällt. Besonders bitter hierbei: Aufteilungsmaßstab für die Ermittlung des steuerbaren Anteils am Veräußerungsgewinn ist dabei das Verhältnis der Wohnflächen zueinander und nicht der Anteil der Vermietungstage innerhalb des 10-Jahreszeitraums, entschied kürzlich der Bundesfinanzhof.
Wer sich jetzt fragt, wie die Info über eine kurzfristige Vermietung denn an den Fiskus gelangen soll, hat den Gesetzgeber unterschätzt. Denn seit Beginn des Jahres 2023 sind Onlineplattformen, wie Airbnb und Immoscout verpflichtet, Plattformnutzer, die entsprechende Inserate schalten, an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Diese Meldung erfolgt erstmals zum 31. Januar 2024 und wird dann von den Finanzämtern nachverfolgt.
Daher gilt: Wer ab und an Räume vermietet hat, sollte vor der Veräußerung des Eigenheims prüfen, ob die taggenaue 10-Jahresfrist eingehalten wurde oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren eine entgeltliche Vermietung vermeiden. Dies gilt auch für die entgeltliche Vermietung an die eigenen Kinder.
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